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    上海经验 上海租房市场探索“代理经租机构”运营模式

    时间:2018-09-05 04:01:19  来源:本站  作者:

      编者按:眼下,在举国上下坚持“租购并举”大背景下,上海正逐渐改变着靠售卖“一条腿走路”的局面。近年来,上海房屋租赁市场涌现出了魔方、自如、青客等“代理经租机构”,相当于租客和房东之间的“第三方”,与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过市场之手,缓解租赁市场长期存在的纠纷。本期《上海经验》介绍上海探索住房租赁市场的新模式的好经验、好做法。

      近年来,“代理经租机构”的加入,以其品牌化、机构化的特点,使市面上发布的房源具有较高真实度,并提供相应的保洁、维修等房屋管理服务,提升了居住体验和安全性,化解了租房“痛点”。据悉目前,上海代理经租市场主要分为两种运营模式:“集中式”和“分散式”。集中式公寓往往由商业用地、商办用地改造而成,整栋楼宇均用于租赁。运营机构获得物业和土地资源后,按标准对房型和内部配置实行统一装修改造和对外招租。分散式公寓的来源则以自然人房源为主,以房间为单位,零星散步在城市的不同区位。

      标准化、可快速复制的产品模型是集中式公寓的优势之一。集中式公寓一间普通房间大小在15至25平方米之间,配置床、书桌、洗衣机、卫生间等,在一栋楼宇内,类似的房间约有八十余个,各个功能区均按模块设计,通过不同的排列组合形成约10种房间格局。

      对于租客而言,集中式公寓的社交属性是吸引力之一。公共场所摆放了跑步机和建身器械,这是租客的公共健身房。公共客厅内,红色的剪纸挂在椅子角落,墙上贴着装饰画,桌上散落着零星的邀请函——这是租客在为周末的聚会做准备。集中式公寓租客们聚在一起看电影、玩桌游,宛如学生时代的宿舍生活,关系更亲密。在安全性上,集中式公寓自成社区,统一配置安保设施,门禁处安装“人脸识别”,防止陌生人进入公寓。在人流密集的公共区域内,则有24小时的监控系统,一旦出现意外,房屋管家可以在第一时间赶到现场。

      分散式公寓零星散落在城市的各个角落,无论在何处,都能觅得它们的踪影。由于分散式公寓的房源均由自然人房屋改造而成,在房源获取上,分散式公寓由代理经租机构采房团队负责,与房东商议租赁合同,并提供具体的报价,致使分散式公寓的溢价水平相对较低。

      从位置来看,由于分散式公寓由自然人房源改造而成,位置较为灵活,在地铁、车站等关键交通枢纽周围均有分布,提供给租客的房屋需求,也会更加丰富、更加灵活。不过,在居住体验方面,分散式公寓很大程度依赖房东本身提供的房源条件,并不能对住房进行过多的改造和变动。

      集中式公寓大多由商业、商办用地改建。在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中提到,允许商办用房等按照规定改建用于租赁住房。但具体的实施细则仍未出台,对于商办用房的类型和消防标准缺乏进一步规定,导致这些公寓至今仍处于“灰色地带”。上海部分区已开始对相关项目展开综合评估,对具备一定区位优势,在能保证使用安全、人员安全、消防安全的前提下,探索试点商办等用房改造用作租赁住房的标准和流程。对租客而言,政策空白带来的是生活细节的烦恼。集中式公寓按商业标准计算水电费,水费高达每平方米5元,电费每度1.2元。相比之下,分散式公寓由自然人房源改造而成,在水电费上,仍按民用标准计费,比起集中式公寓便宜不少。

      但是分散式公寓也面临自己的挑战:如何区分“分租”和“群租”?在2014年发布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》中对群租提出了明确界定:凡是符合将一间原始设计为居住空间的房间分割后出租,或按床位出租;将原始设计为非居住空间的房间出租供人员居住;出租房间的人均居住面积低于5平方米等等情形之一的,就会被认定为群租。

      如今,分散式公寓按单间房间出租的“分租”现象十分普遍,这是否属于群租?在2015年出台、2017年重新发布延用的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》中,已经允许代理经租机构将面积12平方米以上的客厅(起居室)作为一个房间单独出租使用。因此,只要人均居住面积不低于5平方米,客厅不被“隔断”成两间或以上,并具备相应的采光、通风、卫生、消防等基本条件,可以按单间房间出租,不认定为群租。

      据了解,到2020年上海要建立一个多主体参与,多品种供应,规范化管理的住房体系。短期目标是到2018年底,要新建和转化住房租赁20万套,还有代理经租的住房9万套。在实现的路径上需要注意5个方面:第一,要保障租赁当事人合法权益。第二,如何保障当事人合法权益。第三,加大租赁住房的供应。第四,发展各类社会主体。第五,加强住房租赁的监管,建立规范的体系,防止市场野蛮生长。

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